Juridique

Augmentation du prix de loyer : que dit la loi ?

By juin 26, 2019 No Comments

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La loi prévoit certaines règles pour réguler l’augmentation des loyers qui, dans certaines grandes métropoles comme Paris ou Bordeaux, prend toujours plus d’importance.

 

Les conditions d’augmentation du prix du loyer

 

L’augmentation des loyers est très réglementée en France, aussi le bailleur n’a pas le droit d’augmenter sa rente sans certaines conditions. Les voici.

 

La loi du 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 pour l’amélioration des rapports locatifs entre les locataires et les bailleurs prévoit certaines règles quant à la fixation et l’augmentation des loyers.

Le propriétaire ne peut pas faire augmenter le prix du loyer si le contrat de location est en cours. Cependant, une fois par an à la date d’anniversaire du bail ou à une date spécifiée dans ce dernier, il peut procéder à une augmentation du loyer que l’on appelle révision. Celle-ci est plafonnée en fonction de l’IRL, l’indice de référence des loyers, et varie chaque trimestre en fonction du niveau général des prix dans le pays.

 

Le renouvellement du contrat de bail

Au moment du renouvellement du contrat de bail ou d’un changement de locataire, le propriétaire est en droit de fixer un loyer plus élevé, cependant plafonné par l’IRL. Cela peut intervenir suite à la réalisation de travaux d’amélioration, et également si le bailleur constate que la valeur de son bien est sous-évaluée au vu des prix du marché. Pour définir le nouveau loyer, il comparera les loyers pratiqués dans le voisinage pour un bien similaire.

Quant à la majoration pour travaux, elle ne pourra pas dépasser 15% du prix des travaux, étalé sur 12 mois.

 

La proposition de révision du loyer

Le propriétaire se doit d’émettre un courrier recommandé à son locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail, contenant la proposition de révision. Celle-ci doit contenir le prix du nouveau loyer accompagné de 3 références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens correspondants (pour Paris, Lyon et Marseille, 6 références sont demandés). Dans le cas où ces conditions ne seraient pas respectées, la proposition ne pourra pas être valable. Après accusé de réception de la proposition de révision, le locataire dispose de 2 mois pour donner son accord. Si non, ou s’il n’y répond pas, il est considéré qu’il a refusé la révision. Le désaccord sera donc réglé par une commission départementale de conciliation.

>> A lire aussi : Résilier un contrat de bail : c’est possible ?

La loi de 1948

Cette loi s’applique aux logements construits avant le 1er septembre 1948, dans certaines villes dont la population est supérieure à 10 000 habitants. Chaque année, un taux concernant l’augmentation des loyers pour ce type de logement est calculé. Actuellement, la hausse est plafonnée à 1,05 % et a été mise en application au 1er juillet 2018. Elle est valable jusqu’au 30 juin 2019. La révision suivante de ce taux aura lieu durant l’été 2019.

 

La mesure d’encadrement des loyers loi ALUR

 

La loi ALUR de 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a connu certaines modifications en novembre 2018 dans le but de protéger davantage le locataire, vis-à-vis notamment des diagnostics obligatoires, les locations courtes durées, les états des lieux, et l’encadrement des loyers en zone tendue.

 

Quel est le principe d’encadrement des loyers ?

“L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa 1ère mise en location ou lors de sa remise en location, ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue.” (source : Service-Public.fr). Ainsi, le but est d’empêcher une envolée des prix lorsque la demande de logement est très forte et l’offre plus rare.

Chaque année, un loyer moyen de référence est fixé par arrêté préfectoral, ainsi qu’un loyer de référence minoré de 20% et un loyer de référence majoré de 30%. Ils sont fixés en fonction des tendances du marché de l’immobilier avec les institutions locales. Le loyer de référence dépend des caractéristiques du logement.

 

Quels logements sont concernés ?

Les logements situés en zone tendue, c’est à dire où l’offre est insuffisante par rapport à la demande, dans les villes comme Bordeaux, Grenoble, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse etc, ainsi que leurs agglomérations sont concernées par l’encadrement des loyers. Ne sont pas concernés : locations touristiques, logements HLM. Ils suivent cependant des règles particulières.