Juridique

Ce qui va changer en droit de copropriété en 2020 : Le nouveau fonctionnement de l’assemblée générale.

By janvier 21, 2020 No Comments
comparateur de syndic

À compter du 1er juin 2020, la réforme du droit de la copropriété entre en vigueur et de nombreuses mesures ont été modernisées. Parmi elles, le fonctionnement de l’assemblée générale. Pas de panique, Duflair vous explique tout cela.

Plus de souplesse : Les conditions de votes en assemblée générale (loi du 10 juillet 1965

La réforme assouplit les conditions de votes en favorisant les votes à la majorité simple.

C’est l’un des facteurs qui rendent complexe la compréhension du processus de décision en assemblée générale des copropriétaires. Les majorités ! Il en existe quatre principales, de la majorité simple à l’unanimité en passant pour la majorité absolue et la double majorité.

Grande mesure, le mécanisme dit de la « passerelle » va être généralisé lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité requise mais qu’une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable (pour permettre un deuxième vote dans la foulée). Dans le détail, ce mécanisme permet de soumettre à un deuxième vote à la majorité simple une résolution qui n’a initialement pas recueilli la majorité des voix des copropriétaires, dès lors qu’elle a recueilli au moins le tiers de celles-ci lors du premier vote.

Le point sur lequel la réforme a considérablement accru les pouvoirs du conseil syndical, est précisément le mécanisme de la délégation expresse.

Dorénavant, l’Assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant en principe d’un vote à la majorité simple de l’Assemblée générale (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).  

Pour cela, il faut avoir obtenu la délégation expresse de l’Assemblée générale, qui doit avoir voté cette délégation à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ainsi, l’action du conseil syndical reste sous le contrôle et l’aval a priori de l’Assemblée générale des copropriétaires.

À titre d’exemple de décisions votées à la majorité simple, il peut s’agir des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et la préservation de ses habitants.

Le conseil syndical va pouvoir décider de certains travaux de l’immeuble, notamment la réfection d’une toiture ou encore des travaux portant sur l’escalier.

Encore plus de souplesse : De nouvelles formes de participation pour les copropriétaires lors des assemblées générales 

Le texte de l’ordonnance portant cette réforme du droit de la copropriété modifie, tout d’abord, les modalités d’appréciation du seuil de majorité afin de tenir compte de la possibilité, pour les copropriétaires, de voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale. La majorité de droit commun au sein de la copropriété sera donc désormais celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Une avancée majeure pour les résidences où les propriétaires qui louent leur logement, ne sont pas sur place et hésitent à donner procuration de leur pouvoir de vote. 

La prise de décision est donc facilitée au sein des copropriétés. Face à l’absentéisme croissant dans les assemblées générales, le législateur a pris conscience qu’il était impératif d’innover et d’imaginer d’autres formes de participation, notamment dématérialisée. Mais comment cela fonctionne réellement ? 

Avant la tenue de l’Assemblée générale, le copropriétaire qui ne pourra pas assister physiquement à l’Assemblée, remplit un formulaire avec des consignes de vote sur les résolutions portées à l’ordre du jour, qu’il remet au syndic.

Ainsi, la participation aux assemblées générales par correspondance est améliorée, et un deuxième vote est facilité, lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité requise mais qu’une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable. 

Cette réforme facilitera donc la mise en place de nombreuses décisions telles que les travaux d’améliorations dans le bâtiment, l’individualisation des contrats de fourniture d’eau mais également le retrait du syndicat initial de bâtiments pour constituer une propriété séparée lorsque la division au sol est possible ou en cas de division en volumes (article 28). Cette réforme facilite également la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment se situant dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (article 35) ou encore l’ouverture d’un compte séparé dans un établissement bancaire choisi par l’assemblée générale.