Lorsqu’une copropriété se retrouve dans l’incapacité de faire face à ses frais d’entretien, de maintenance et de travaux, elle peut être déclarée en état de carence afin de garantir la santé et la sécurité des copropriétaires. Comment se déroule la procédure et quelles en sont les conséquences ? Nous vous disons tout en détails.
Qu’est-ce que l’état de carence ?
Un état de carence se déclare lorsque la copropriété connaît des difficultés de nature financières ou de gestion. Des difficultés qui soient suffisantes pour empêcher les copropriétaires de garantir la conservation de l’immeuble et la sécurité des occupants. Cet état enclenche toute une procédure légale auprès du TGI, qui désignera un expert compétent pour réaliser un diagnostic de l’immeuble.
Pour déclarer un état de carence, une demande d’état des lieux doit être faite par l’un de ces interlocuteurs :
- Le Maire de la commune
- Le président de l’EPCI : Établissement Public de Coopération Intercommunale
- Le Préfet
- Le syndic de copropriété
- L’administrateur provisoire de la copropriété
Les copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Pour faire la demande, leurs voix cumulées devront représenter plus de 15% du total des tantièmes.
« La demande doit être faite auprès du président du TGI compétent, c’est-à-dire situé dans la zone où se trouve la copropriété. »
Le tribunal nomme ensuite un expert qui doit faire un état de la situation financière et matérielle de la copropriété :
- Etat des comptes et de la trésorerie du syndicat des copropriétaires.
- Répartition des charges par copropriétaires.
- Etat des lieux des parties communes.
- Constatation des dégâts dans les parties privatives.
- Plan de travaux nécessaire à mettre en œuvre pour assurer la santé et la sécurité des copropriétaires.
Bon à savoir : le tribunal transmet le résultat de l’expertise au syndicat des copropriétaires (ou à l’administrateur provisoire s’il a été nommé), au maire de la commune (ou au président de l’EPCI) ainsi qu’au préfet.
Information de l’état de carence
Si les résultats de l’expertise indiquent que la copropriété est bien en état de carence, alors le président du TGI la déclare en carence auprès :
- Du conseil syndical.
- Du syndicat des copropriétaires (chaque copropriétaire doit être avisé individuellement par courrier).
- Du syndic de copropriété.
- De l’administrateur provisoire s’il est en place.
- De la caisse d’allocations familiales qui verse des APL aux familles.
- Du maire de la commune et/ou du président de l’EPCI.
- Du préfet.
- Du demandeur initial.
Cependant, le président du tribunal peut éviter l’état de carence en proposant aux autorités compétentes un plan de sauvetage adapté à la situation de l’immeuble.
Note : dans le cas où certaines adresses de copropriétaires ne seraient pas connues, le tribunal doit faire afficher la notification d’état de carence de la copropriété sur la façade de l’immeuble et à la mairie de la commune.
Les conséquences de l’état de carence
Les conséquences de l’état carence sont extrêmement lourdes et conduisent à une expropriation des occupants des logements. En effet, à partir de la mise en application de la déclaration d’état de carence, les occupants des logements ont un délai de deux mois pour quitter les lieux.
« Une indemnité compensatoire est versée à chaque copropriétaire. »
La saisine des logements est menée au profit de la commune ou de l’EPCI compétent qui propose au préfet un achat public de la copropriété.
L’expropriation des habitants doit avoir pour but une remise en conformité des logements en tant que lots d’habitation, ou une transformation pour un autre usage (locaux commerciaux par exemple). Si une rénovation n’est pas envisageable financièrement, l’immeuble peut être tout bonnement détruit de façon partielle ou totale.
Pour éviter d’en arriver à l’état de carence
Le rôle de la procédure d’alerte est de prévenir les risques le plus tôt possible. Elle a subi des modifications avec la loi ALUR et se trouve à l’article 29-1 A, B et C de la loi du 10 Juillet 1965. Pour sa mise en place, il faut que les impayés dépassent les 25% de sommes exigibles et 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots. C’est au syndic de le dire au conseil syndical, puis il va saisir le juge qui désignera un mandataire ad hoc.
Si le syndic ne fait aucune démarche, au bout d’un mois les copropriétaires peuvent saisir le juge si le syndicat cumule au moins 15% des voix.
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