Un syndic de copropriété professionnel facture des honoraires pour assurer les prestations de gestion des lots. Les coûts d’un syndic de copropriété peuvent varier fortement d’un prestataire à l’autre, mais ils sont à mettre en exergue avec la qualité des services proposés pour obtenir une comparaison tout à fait juste. Chaque copropriétaire peut d’ailleurs réaliser un comparatif des offres des différents syndics et demander à ce que l’un d’eux soit proposé à la prochaine assemblée générale.
Comment sont fixés les honoraires du syndic de copropriété ?
Depuis la loi de 1986, les rémunérations d’un syndic sont libres. Elles sont fixées par le syndic et approuvées par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Ces honoraires font l’objet d’une clause sur leur augmentation annuelle.
Cette augmentation ne peut pas être aléatoire. La clause doit définir le niveau de hausse des honoraires par rapport à un indice existant comme l’indice du coût de la construction par exemple. Pour plus d’informations, cliquez ici.
« La loi ALUR est en vigueur depuis 2015. »
La loi ALUR était censée simplifier la lisibilité des contrats types et des diverses prestations et assurer un encadrement rigoureux des facteurs qui unissent les deux parties : copropriétaires et syndic. Aujourd’hui, la loi ALUR, qui devait stopper les mauvaises pratiques des syndics, mais aussi permettre de baisser les honoraires, semble manquer d’efficacité.
Rassurez-vous il est toutefois simple de changer de syndic.
Les honoraires du syndic se divisent en deux catégories : les honoraires de gestion courante, et ceux facturés pour prestations exceptionnelles.
Chaque syndic calcule le montant de ses honoraires en fonction :
- Du nombre de lots dans l’immeuble
- Du niveau d’exigence et de service
- Des travaux à venir
- De la difficulté du recouvrement
- Du cahier des charges qui sera mis en place par le conseil syndical
- De l’état de l’immeuble
- Des impayés de charges
- Du nombre d’éléments d’équipements communs (chauffage, ascenseur, gardien d’immeuble, etc.)
- De la taille des espaces communs
- Le coût d’un syndic de copropriété dépend à :
- 60% de la masse salariale
- 25% des frais généraux
- 15% de la rémunération sur les investissements, la direction et les bénéfices
Les honoraires varient entre 150€ TTC par lot et par an pour les copropriétés les plus grosses sans difficultés, et 250€ TTC pour les moyennes mais présentant certaines difficultés. Les tarifs montent jusqu’à 300€ TTC pour les petites mais qui ont un gros problème d’entretien.
On remarque par ailleurs que les tarifs des syndic de copropriété s’envolent ces derniers temps, retrouvez toutes les informations sur cet article proposé par Les Echos ici.
Pour réduire les honoraires du syndic, il existe la possibilité d’opter pour un syndic en ligne. Cette formule est généralement choisie par les petites copropriétés dont la gestion est plus simple que dans les grandes copropriétés de centaines de lots.
Evidemment, pour un coût moindre, les prestations ne seront pas les mêmes que celles d’un syndic professionnel. Si vous passez d’un syndic traditionnel à un syndic en ligne, il faut vous attendre à une baisse drastique du niveau de suivi de la copropriété.
Car même si le syndic en ligne s’occupe, tout comme le syndic professionnel, de la gestion courante, de la tenue administrative et comptable, et des autres tâches liées à la vie de la copropriété, il n’assure aucune présence physique sur le terrain.
« Le syndic en ligne peut être géographiquement très éloigné. »
C’est un point important car cela signifie qu’aucun agent du syndic en ligne ne viendra sur place faire un suivi des travaux, ni ne sera présent à l’assemblée générale annuelle, ou encore ne se déplacera pour une urgence exceptionnelle. Pour toutes ces missions, c’est un copropriétaire sur place, ou plusieurs, bien souvent le conseil syndical, qui fait office de référent de terrain et fait remonter les informations.
Choisir un syndic en ligne, c’est aussi prendre le risque de changer fréquemment d’interlocuteur, et de trouver peu de réactivité à vos demandes.
Mais tout ceci implique tout de même une baisse significative du coût du syndic, avec une moyenne sur le marché d’environ 100 € d’honoraires H.T. par lot, par an.
Et le coût d’un syndic bénévole ?
Le syndic bénévole est tenu par un copropriétaire, hors conseil syndical, qui s’occupe de la gestion de la copropriété. Mais aussi volontaire que soit le syndic bénévole, il ne peut posséder les compétences multiples requises pour assurer le bon fonctionnement d’une copropriété. Il devra le plus souvent être assisté par des professionnels (comptable, juriste,…).
« Le niveau d’exigence des copropriétaires envers le syndic bénévole ne peut pas être le même qu’envers un syndic professionnel. »
Le syndic bénévole est lui-même rémunéré pour ses heures passées à gérer la copropriété. Le syndicat des copropriétaires doit aussi prendre en charge les frais annexes engagés comme une ligne de téléphone, la papeterie, l’assurance de responsabilité civile du syndic bénévole (qui, bien qu’optionnelle est fortement recommandée) et diverses autres dépenses.
Le syndic bénévole reste une solution viable dans les très petites copropriétés, à la condition que rien d’exceptionnel ne se passe.
Comment changer de syndic ?
Si le coût d’un syndic reste un critère de choix important, il n’est pas le plus déterminant pour les copropriétaires. En effet, de récentes études ont fait ressortir que la qualité de services est la première préoccupation de la grande majorité des syndicats de copropriétaires.
« Une mise en concurrence annuelle du syndic est imposée par la loi ALUR. »
Cependant, si vous souhaitez changer de syndic, que ce soit pour des raisons tarifaires ou qualitatives, ou pour une mise en concurrence annuelle, nous mettons à votre disposition notre comparateur de syndic qui trouvera pour vous les offres les plus adaptées à votre situation.
Basé sur un algorithme développé en interne, notre comparateur de syndic analyse les propositions des syndics référencés, les avis clients dont ils font l’objet, ainsi que leurs coûts, pour vous proposer la solution qui vous correspond.
