Les charges de copropriété sont dues par tous les copropriétaires sans exception. Certaines sont réparties entre les copropriétaires en fonction des millièmes détenus par chacun, tandis que d’autres sont soumises à des conditions d’utilisation effective. L’équilibre budgétaire est essentiel dans une copropriété : les dépenses doivent s’équilibrer avec les rentrées. Si un ou plusieurs copropriétaires ne s’acquittent pas de leurs charges obligatoires, ils mettent en péril cet équilibre fragile et donc tout le fonctionnement de la copropriété. Le syndic est alors en droit de lancer une procédure de recouvrement à leur encontre.
Charges courantes et charges exceptionnelles
Pour bien comprendre la notion de charges de copropriété, commençons par la distinction entre charges courantes et charges exceptionnelles. Les charges courantes regroupent l’ensemble des charges générales et des charges spéciales qui sont dues par les copropriétaires. Elles se déclinent en différents postes de dépenses (qui figurent tous au budget prévisionnel élaboré par le syndic) :
- La gestion de la copropriété : le coût des services du syndic, l’assurance, le salaire des employés de la copropriété,…
- Le fonctionnement de la copropriété : contrats de maintenance des équipements (chaudière, climatisation, ascenseur,…), énergie, eau,…
- L’entretien courant : petites réparations diverses.
« Seules les charges courantes figurent au budget prévisionnel, les charges exceptionnelles doivent faire l’objet d’un vote à part. »
Lorsqu’il est nécessaire d’entamer des travaux conséquents au sein de la copropriété, qu’il s’agisse d’opérations de rénovation destinées à maintenir l’intégrité de l’immeuble (ravalement de façade, étanchéité de la toiture,…), ou de travaux d’amélioration de certains espaces pour améliorer la qualité de vie au quotidien (création d’un parking goudronné, mise en place d’un local poubelle avec tri sélectif,…) ces dépenses exceptionnelles doivent être votée en assemblée générale.
Ces charges exceptionnelles comprennent :
- Les travaux de rénovation importants.
- Les travaux d’amélioration des parties communes.
- Les avances sur travaux.
- Les études techniques préalables aux projets.
Bon à savoir : le copropriétaire qui a voté contre une dépense exceptionnelle, ou qui était absent lors de l’assemblée générale (s’il n’a pas donné son pouvoir de vote) peut demander un étalement du paiement de sa quote-part sur cette charge exceptionnelle.
Charges générales et charges spéciales
Les charges courantes sont votées chaque année par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Elles sont détaillées dans le budget prévisionnel que le syndic élabore et soumet à l’approbation du syndicat des copropriétaires.
Les charges courantes se divisent en deux parties : les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales sont dues par tous les copropriétaires en fonction des tantièmes qu’ils possèdent dans la copropriété. Un copropriétaire qui détient 80 millièmes de la copropriété sera redevable d’un montant équivalent à 8 % des charges générales.
Ces charges générales regroupent :
- Les frais de gestion de la copropriété : la tenue comptable des documents, la mise à jour du carnet d’entretien, l’ensemble des honoraires du syndic,…
- Les frais d’entretien comme le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts,…
- Les frais d’intervention sur le bâti : peinture d’un hall défraîchi, remplacement d’un interrupteur cassé dans l’escalier,…
« Les charges se paient en quatre appels de fonds, un à chaque trimestre. »
S’y ajoutent des charges spéciales dont le calcul de la quote-part due par chaque copropriétaire est un peu différent. En effet, dans ces dépenses spéciales le critère de l’utilisation est mis en avant pour déterminer ce que chacun aura à payer.
Par exemple, si un immeuble doit remplacer son système d’interphone qui est défectueux, les frais de ce remplacement seront à la charge exclusive des habitants de cet immeuble précisément. Les copropriétaires de l’immeuble voisin n’auront rien à payer sur cette dépense.
Plus compliquée à calculer (les règles de calcul figurent dans le règlement de copropriété), la proportion de l’utilisation d’un équipement. Un habitant du cinquième étage utilise davantage l’ascenseur qu’un copropriétaire qui vit au second. Le nombre de tantièmes relatifs à l’entretien de l’ascenseur sera donc différent selon l’étage où l’on réside. Quant au copropriétaire qui habite en rez-de-chaussée, il peut être totalement dispensé de cette charge (selon les copropriétés) tant que l’ascenseur ne dessert pas le sous-sol.
Les charges spéciales se sous-divisent en deux catégories :
- Les charges sur les équipements collectifs : chauffage collectif, antenne collective,…
- Les charges sur les services : concierge dans un immeuble seulement, contrat de gardiennage,…
Comment changer de syndic ?
Si vous trouvez que vos charges sont trop élevées, ou que les prestations du syndic ne sont pas à la hauteur de vos attentes, un changement de syndic pour gérer votre copropriété est peut être une solution à envisager.
