L’activité du bailleur social est de proposer à la location des logements à loyers modérés à destination des foyers modestes. Cependant, soumis à de fortes pressions économiques, les bailleurs sociaux se voient contraints de vendre certains de leurs lots par le biais de l’accession à la propriété. N’étant alors plus le seul propriétaire du bâtiment, le bailleur social crée de fait une copropriété qui doit légalement être gérée par un syndic.
L’accession à la propriété des logements sociaux
Un organisme de bailleur social loue des logements sociaux, sous conditions de ressources, aux foyers à faibles revenus. Il peut être à l’origine de la construction des logements ou avoir acquis un parc de logements en état futur d’achèvement auprès d’un promoteur.
Bien que le bailleur social bénéficie d’aides publiques pour mener à bien sa mission, il n’en reste pas moins soumis aux tensions économiques de la société actuelle et doit faire preuve d’un certain seuil de rentabilité afin de continuer à exister. De plus, les besoins en logements étant croissants, il doit disposer en permanence des fonds nécessaires à la construction ou à l’acquisition de nouveaux lots.
« Un bailleur social a aussi pour mission la création permanente de nouveaux logements. »
Pour cette raison principalement, mais aussi pour favoriser une politique d’accession à la propriété pour tous, le bailleur social peut être amené à vendre certains de ses logements. Ainsi, le bâtiment concerné comportant désormais plusieurs propriétaires (le bailleur social plus au moins un copropriétaire), celui-ci se transforme en copropriété, et doit donc répondre à certaines règles comme par exemple l’obligation de se doter d’un syndic de copropriété (que l’on nomme ici syndic de bailleur social).
Le bailleur social comme copropriétaire majoritaire
La notion de copropriétaire majoritaire est clairement encadrée par la loi du 10 juillet 1965. En effet, lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes d’une copropriété, ce qui arrive généralement dans une petite copropriété, il devrait mathématiquement devenir majoritaire lors des décisions prises en assemblée générale.
Cependant, afin d’éviter qu’une seule personne ne puisse imposer sa volonté à l’ensemble des copropriétaires, il existe une règle de réduction des voix des copropriétaires majoritaires lors des votes en AG. Cette règle précise qu’un copropriétaire majoritaire ne peut disposer de plus de la moitié des voix dans une copropriété.
Concrètement, imaginons qu’une copropriété fasse en totalité 10 000 tantièmes, et que l’un des copropriétaires possède 7 000 tantièmes (soit plus de la moitié), le poids de son vote lors de l’assemblée générale ne pourra pas dépasser 5 000 tantièmes (soit la moitié de la copropriété). De cette façon, il lui est impossible d’imposer seul ses choix.
« Le bailleur social peut devenir le copropriétaire majoritaire. »
Cependant, les bailleurs sociaux ne sont pas soumis à cette règle de réduction des voix. Prenons le même exemple avec un bailleur social qui détient 7 000 tantièmes, alors que les autres copropriétaires réunis ne détiennent que 3 000 tantièmes. Le bailleur social est donc majoritaire, sa voix seule dirige toutes les décisions prises en AG.
Le bailleur social peut être le syndic
Le bailleur social peut assurer le rôle de syndic pour une copropriété (et ce même s’il ne possède qu’un seul logement et se retrouve en minorité parmi les copropriétaires).
Cependant, cette situation engendre quelques déconvenues :
- Lorsque le bailleur social est copropriétaire majoritaire (comme c’est souvent le cas), qu’il joue le rôle de syndic et de surcroît occupe une place au sein du conseil syndical, il existe un conflit d’intérêt qui va à l’encontre de la bonne gestion de la copropriété et à l’investissement des copropriétaires dans les prises de décisions.
- Le métier de syndic est une nouvelle activité pour le bailleur social qui n’en maîtrise pas toujours tous les codes.
- Le bailleur social n’a pas la même approche financière que les copropriétaires particuliers. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit de lancer des travaux. Le bailleur social, bénéficiant d’une réserve de fonds, préfèrera souvent un plan unique et global générant de lourdes quotes-parts pour chaque copropriétaire, alors qu’un étalement par phases successives est souvent plus indiqué pour le budget des foyers.
Le bailleur social peut sous-traiter l’activité de syndic
Pour plus de transparence, mais aussi pour éviter un certain amateurisme dans la gestion de la copropriété, le bailleur social peut décider de faire appel à un syndic professionnel.
Là encore, s’il est majoritaire, le bailleur social peut imposer le syndic de son choix. Cependant, ce premier pas vers l’externalisation est aussi un signal d’apaisement pour donner lieu à de véritables réunions de concertation.
« Le bailleur social ne choisira jamais un syndic bénévole. »
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