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Juridique

La pratique douteuse du pré-état daté

By juin 15, 2020 No Comments
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Après l’état daté, je vous présente le pré-état daté ! Ce n’est pas son petit frère mais juste un document en plus censé renforcer le droit d’information du futur copropriétaire. On peut légitimement se poser la question : à quoi sert ce pré état s’il y a déjà un état daté. Pas de panique, cet article va vous permettre d’y voir un peu plus clair !

Qu’est-ce qu’un pré état daté ?

Lors d’un achat d’un lot de copropriété, le vendeur est tenu de transmettre au syndic un ensemble d’informations. 

Pour gagner du temps, de nombreux vendeurs font appel à leur syndic pour qu’il s’en occupe. Le syndic facture donc cette prestation au vendeur. Cette prestation en question, c’est le fameux “pré-état daté“. L’État daté, étant le seul document exigible, prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera également facturé par le syndic, un peu plus tard, juste avant l’acte de vente définitif. Les informations relatives au pré état daté sont donc fournis avant le compromis et celles relatives à l’état daté sont fournis avant l’acte de vente définitif.

Concernant les informations relatives au pré état daté, c’est l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 54 de la loi Alur qui précise les documents à transmettre à l’acquéreur.

Quelle est la différence entre un état daté et un pré-état daté ?

Contrairement à l’état daté, le pré état daté ne peut pas être facturé par le syndic. Vous n’êtes donc pas obligé de demander à votre syndic de l’établir.
D’ailleurs vous avez la possibilité de trouver facilement ces informations depuis que l’ordonnance du 27 août 2015 a simplifié les modalités d’information des acquéreurs. 

En revanche, l’état daté est un document qui doit être obligatoirement rédigé par un syndic. Vous êtes donc dans l’obligation de faire appel à un syndic qui vous facturera un certain prix. Ce montant est maintenant limité à 380 €, vous pouvez retrouver toutes les informations liées au plafonnement de l’état daté sur notre article correspondant.

Cet état daté doit pouvoir informer l’acheteur concernant les sommes restant dues par le vendeur : il s’agit principalement des provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel. 

Mais également les sommes dont le syndicat peut être débiteur envers le copropriétaire vendeur : il s’agit principalement des avances de trésorerie, lesquelles doivent lui être en principe remboursées. 

Et pour finir, les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire : les avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et des dépenses hors budget prévisionnel.

En plus de ces informations,  ce document doit informer l’acheteur, des éventuels procès en cours.

Le « pré-état daté », lui,  présente le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente. 

Mais aussi, la part de fonds de travaux rattachée au lot en vente.

Enfin, ce document doit mettre en lumière l’éventuel débit que le vendeur aurait contracté et dont l’acquéreur est susceptible d’en récupérer la responsabilité.

En plus de ces informations, le pré-état daté est censé dresser un état global des éventuels impayés de charges au sein de la copropriété. 

La pratique illégale du pré-état daté

Depuis le plafonnement de l’état daté, de nombreux copropriétaires ont remarqué une inflation de certaines prestations des syndics. En effet, c’est l’une des dérives que l’on constate depuis ce plafonnement, le prix des prestations dites “supplémentaires” qui ne font que d’augmenter. Avant ça, le prix du pré-état daté dépassait rarement les 200 €.

Depuis ce plafonnement, certains syndics n’hésitent pas à facturer un pré-état daté à un prix exorbitant (au-delà de 1000€ dans certains cas !). 

Néanmoins, la pratique coûteuse du pré état daté par le syndic à fait grand bruit et a donné naissance à plusieurs textes venus confirmer l’illégalité de cette pratique dont une réponse ministérielle du 15 septembre 2015 qui confirme l’existence d’un seul et unique document exigible : L’état daté.

Le décret du 2 juillet 2015, établissant un contrat type de syndic de copropriété est lui venu porter le coup de grâce ultime. En effet, dans ce contrat est prévu une liste exhaustive des prestations particulières qui peuvent donner lieu à une facturation supplémentaire. Et devinez quoi. Le pré état-daté n’y figure pas. 

Pour tous contrats de syndic conclus à compter du 2 juillet 2015, le pré état est donc considéré comme une pratique illégale. Si votre syndic vous réclame des honoraires relatifs au pré-état daté, vous pouvez donc en refuser le paiement et lui soumettre ces deux arguments.