Juridique

Le fonds de travaux

By novembre 8, 2018 No Comments

Le fonds de travaux mis en place dans les copropriétés. A quoi ça sert ? Est-ce obligatoire ?


Cette disposition de la Loi Alur obligatoire à partir de la cinquième année d’existence des copropriétés, est en vigueur depuis janvier 2017. On revient sur ses principales dispositions.

A quoi sert-il ? 

Un fonds de travaux doit être mis en place dans les copropriétés pour anticiper le financement de travaux.

Il sert à faire face aux dépenses :

  • des travaux obligatoires,
  • ou des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires hors budget prévisionnel.

Est-il obligatoire ?

Il est obligatoire pour toute copropriété construite avant le 1er janvier 2012, possédant au moins un lot destiné à l’habitation.

Cependant, il existe des exceptions :

  • lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots et que le syndicat des copropriétaires décide à l’unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale,
  • lorsque le diagnostique technique globale (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans.
  • les immeubles neufs sont dispensés de cette obligation pendant cinq ans après la réception des travaux.

Combien représente t-il ?

Au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété et cela chaque année.
Le fonds peut toutefois être supérieur, sont montant est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.

Comment sont affectées les sommes déposées sur le fonds ?

Sur décision de l’assemblée générale
L’assemblée générale, votant dans les conditions de la majorité absolue de l‘article 25 de la loi de 1965, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux décidés en assemblée générale.

Suite à l’exécution de travaux urgents
Par exception, lorsque le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant également dans les conditions de la majorité absolue, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Comment est créé ce fonds ?

C’est au syndic de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Une fois la résolution validée, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat dédié uniquement à recevoir les cotisations  pour ce fonds.
Cela engendre du travail supplémentaire pour le syndic de copropriétés et donc très souvent une hausse de leurs honoraires forfaitaires annuels.

 

En cas de vente, comment récupérer vos cotisations ?

Les cotisations versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et non au copropriétaire.
En cas de vente, le copropriétaire ne peut donc pas récupérer ses cotisations. Il est donc probable qu’une copropriétaire vendeur voit ses cotisations payer des travaux dans l’immeuble dans lequel il n’est plus propriétaire.
Cependant, un arrangement à l’amiable entre l’acquéreur et le vendeur est possible. Il n’est pas rare de voir les cotisations versées sur le fonds de travaux par le vendeur répercutés sur le prix de vente.

 

Que ce passe t-il si le fonds de travaux n’est pas utilisé ?

Si l’épargne accumulée pendant des années atteint le montant du budget prévisionnel de l’année, le syndic doit inscrire deux propositions à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

  • Le lancement d’un plan pluriannuel de travaux
  • La suspension des cotisations, en fonction de la décision prise concernant le plan pluriannuel de travaux