Toutes les décisions à prendre ne sont pas soumises aux même règles de vote. Il est donc indispensable pour le copropriétaire de connaître la quote-part et la majorité en copropriété.
Quote-part et majorité en copropriété : La quote-part
Dans toutes les copropriétés, il y a des parties privatives et des parties communes et chaque copropriétaire bénéficie d’une quote-part des parties communes.
A quoi sert la quote-part ?
Ces quotes-parts permettent deux choses :
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L’identification des parties communes
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 désigne comme partie commune :
- Le sol
- Les espaces extérieurs
- Les voies d’accès
- L’ossature du bâtiment
- Les équipements communs
- Les couloirs
Toutes ces parties communes vont se voir attribuer une quote-part grâce à l’état descriptif de division.
L’état descriptif de division
C’est le document faisant la description des lots de la copropriété. Un géomètre fait état de la division de l’immeuble en lots numérotés qui va faire une analyse de la situation et du nombre de pièces des parties privatives. Il en donne la quote-part des parties communes attachée dont la proportion se mesure en tantièmes.
Les tantièmes
Le terme de tantième est le terme générique de la proportion des parties communes affectées à un lot. Les tantièmes s’expriment le plus souvent en millièmes. Mais on retrouve aussi des parties en dix-millièmes, voire en cent-millièmes selon l’envergure de l’immeuble et le nombre de lots. C’est la valeur de la partie privative qui attribue le volume de la quote-part des parties communes.
Attribution des tantièmes
Cette attribution s’apprécie sur la valeur des parties privatives au regard de plusieurs facteurs :
- Superficie habitable
- Nature : appartement, cave, parking, etc.
- Niveau de confort : terrasse, balcon, cour etc.
- Localisation : la présence ou non de nuisances sonores par exemple
Quote-part et majorité en coprpriété : Les différentes majorités
Des majorités différentes s’imposent en fonction de l’importance de la décision qui doit être votée en Assemblée Générale. On retrouve toutes les différentes majorités au sein des articles 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La majorité simple
On la retrouve à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. C’est la majorité des tantièmes des présents et représentés. On ne compte pas les voix des personnes absentes et non représentées.
Cette majorité englobe tout projet de gestion courante du bâtiment tant que la loi n’impose pas d’autre majorité. On retrouve :
- Les travaux d’entretien courant sur les parties communes
- Le maintien en état des équipements
- La réalisation de travaux obligatoires
La majorité absolue
Prévue par l’article 25, il s’agit de la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, donc ceux présents, représentés et absents. Pour l’avoir, le projet doit retenir plus de la moitié de l’ensemble des millièmes en sa faveur. Sur une copropriété de 1 000 millièmes, 501 doivent être rassemblés en faveur de la proposition.
On retrouve par exemple :
>> A lire aussi : Quand consulter le conseil syndical de copropriété ?
Absence de majorité absolue
Si l’assemblée n’obtient pas de majorité absolue, deux cas peuvent se présenter. Si il y a plus d’un tiers des voix en faveur du projet, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité simple. Par contre avec moins d’un tiers, ils peuvent convoquer une seconde assemblée sous 3 mois qui pourra statuer à majorité simple.
La double majorité
Prévu à l’article 26, pour l’avoir il faut réunir deux conditions :Avoir plus de la moitié des copropriétaires qui votent favorablement et ces copropriétaires doivent représenter les deux tiers des tantièmes.
La double majorité concerne des décisions importantes :
- Acquisition ou vente de parties communes
- Choix de ne pas créer de conseil syndical
- Établissement ou modification du règlement de copropriété pour ce qui est de l’usage et la gestion des parties communes
L’unanimité
Ici, il est nécessaire d’avoir l’accord de tous les copropriétaires. L’unanimité concerne les décisions fondamentales qui vont modifier les équilibres de l’immeuble.
Il s’agit principalement de :
- Vendre le logement affecté au concierge ou au gardien quand le syndicat le détient
- Vendre des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
quote-part et majorité en copropriété : Les nouvelles règles de majorité
Elles ont été modifiées à trois reprises avec d’abord la loi ALUR du 24 mars 2014, puis la loi Macron du 6 août 2015 et enfin la loi relative à la transition écologique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015.
quote-part et majorité en copropriété : La majorité simple
La Loi ALUR apporte à la majorité simple les travaux :
- Touchant la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux
- De mise en conformité des logements avec les normes en vigueur
- D’accessibilité aux handicapés
La loi Macron amène :
- La possibilité de donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition d’installation de lignes de communication à très haut débit
La loi TECV amène :
- Les opérations pour améliorer l’efficacité énergétique
- La mise en place de bornes de recharge pour véhicules électriques
quote-part et majorité en copropriété : La majorité absolue
ALUR apporte la décision d’individualiser des contrats de fourniture d’eau et tous les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration. D’autre part, Macron apporte la possibilité de voter l’installation d’une antenne-relais de téléphonie mobile.
