Deux types de syndics se présentent à la copropriété : le syndic professionnel et le syndic bénévole. Si dans la plupart des cas le syndic d’une copropriété est professionnel, quelques petites copropriétés prennent cette alternative. Si vous hésitez à vous lancer vers le syndic bénévole, il faut savoir plusieurs choses essentielles.
Comment créer un syndic bénévole ?
Avant la création du syndic bénévole
Assurez-vous de plusieurs choses avant de créer un syndic bénévole car il requiert une analyse différente comparée à celle qu’on fait pour un syndic professionnel.
Tout d’abord, le syndic doit connaître les normes en vigueur et toutes ses obligations. Il devra de plus être réactif aux évènements car il aura à effectuer bon nombre de missions. Il faut donc être sûr qu’il connaisse les lois (et qu’il s’informe sur leur modification), ses missions et les documents à fournir. Enfin, il faut qu’il ait le temps de remplir ses obligations de manière efficace.
La création du syndic bénévole
La copropriété devra élire un des copropriétaires qui constituera seul le syndic. Il devra posséder un lot (même s’il ne possède qu’un garage ou un parking) pour avoir ce rôle et ne pas être membre du conseil syndical, sinon il devra faire un choix. Les copropriétaires peuvent aussi élire une société commerciale ou société civile disposant de la personnalité morale.
Avec l’entrée en vigueur en 2014 de la loi ALUR, il est désormais interdit qu’une personne devienne syndic si elle ne possède pas un pouvoir direct et immédiat sur un lot.
Le copropriétaire n’a pas besoin de souscrire à une assurance de responsabilité civile, de présenter une garantie financière, d’avoir une formation préalable ou d’avoir une carte professionnelle.
Après cela, le syndic aura un délai de 2 mois pour récupérer les documents détenus par le précédent syndic.
Fonctionnement du syndic bénévole
Les missions du syndic bénévole
Il aura à se charger des mêmes missions qu’un syndic professionnel :
- La gestion de la copropriété : tenue et archivage des documents administratifs, convocation et déroulement de l’Assemblée générale, etc.
- Exécuter les décisions votées en Assemblée générale
- Représentation en justice du syndicat des copropriétaires
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L’assurance syndic bénévole
Le syndic pouvant voir sa responsabilité engagée s’il manque à ses obligations. Il est donc fortement recommandé que le syndic demande une assurance auprès de l’assureur du bâtiment. Sa responsabilité est soumise à l’article 1992 du Code civil.
La rémunération du syndic bénévole
Même s’il est dit bénévole, les copropriétaires auront tout de même des frais en contrepartie.
Des frais seront inévitables, on retrouve par exemple l’assurance, le téléphone, le comptable, ou encore l’architecte. Mais il arrive qu’il y ait une rémunération du syndic, soumise à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.
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Sa démission
La durée du mandat est de 3 ans maximum comme pour un syndic professionnel. Mais il arrive que le syndic démissionne. On a deux cas :
Soit c’est une démission programmée : la décision est prise à l’avance pour ne pas altérer la copropriété. Les documents et éléments relatifs à la gestion sont transmis au nouveau syndic. L’autre cas est la démission abusive : c’est la démission brutale avec effet immédiat qui va affecter la santé de la copropriété. Elle peut alors se retrouver sans syndic.
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Avantages et inconvénients du syndic bénévole
Avantages
Les avantages pour ce type de syndic seront :
- Des frais largement inférieurs comparé à un syndic professionnel
- Une proximité accrue
- Une meilleure connaissance des actions menées par le syndic
Inconvénients
Finalement, ce choix fait naître plusieurs inconvénients :
- Le manque d’expertise du syndic
- Un manque de temps pour tout gérer
- Le syndic bénévole peut être un copropriétaire disposant uniquement d’un garage ou d’un parking
- Des frais toujours présents et parfois élevés
- La nécessité d’être assisté par des professionnels
- La non obligation du syndic de souscrire à une assurance
- Plus la copropriété est grande, plus la communication est difficile, rendant la gestion impossible
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